공익사업의 시행을 위해 사업시행자는 토지 조서와 물건 조서를 작성해 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 하고 보상의 시기나 방법, 절차를 신문에 공고하고 당사자에게 열람시켜야 합니다. 이 열람공고 기간 동안 당사자는 조사된 지목이 현황과 다르거나 편입면적이 상이하거나 누락된 보상물건이 있는 등 자신의 토지에 대해 피력할 부분이 있으면 서면으로 꼭 이의신청해야합니다. 이 경우 사업시행자는 해당 내용을 재조사하여 적극 반영하게 됩니다. 이는 후일 감정평가의 기초자료가 되기 때문에 매우 중요하므로 이 단계부터 당사자는 적극적으로 대처해야합니다.

토지보상법은 ‘협의전치주의’를 채택하고 있으므로 사업시행자는 수용재결신청 전에 반드시 토지소유자와 보상에 대해 협의를 해야 합니다. 보상협의란 수용재결 신청 전에 사업시행자가 수용대상 토지에 관하여 권리를 취득하거나 소멸시키기 위하여 토지 소유자 및 관계인과 교섭하는 절차를 말합니다. 통상 사업시행자는 사전에 소유자의 추천을 받은 감정평가사 등 3인의 감정평가사가 감정한 평균금액을 보상금액으로 정하여 소유자에게 통지합니다. 이때 소유자는 그 금액이 적절한지 자문하고 고민해서 수락여부를 결정하게 됩니다. 보상금액 이외에도 협의할 사항이 있으면 이때 협의해야합니다. 이 단계가 소유자에게 가장 중요한 이유는, 소유자가 추천한 감정평가사에게 적극적으로 자신의 의견을 피력할 수 있기 때문입니다. 수용되는 대상물의 증액가능 자료를 충분히 확보하여 제시해야합니다.

지방토지수용위원회의 수용재결은 사업시행자가 손실보상액을 지급하면서 토지의 소유권 또는 사용권을 취득할 수 있는 결정을 말합니다. 보상협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 협의보상기간 만료일부터 60일 이내에 수용재결을 신청해야 합니다(협의기간이 길어지면 소유자도 사업시행자에게 재결신청청구를 할 수 있습니다). 지방토지수용위원회는 재결신청서를 접수한 후 14일간 이를 공고하게 되는데, 그 기간 동안 소유자는 자신의 의견서를 적극 제출해야 합니다. 지방토지수용위원회가 수용재결을 하면 사업시행자는 수용개시일까지 보상금을 소유자에게 직접 지급하거나 또는 공탁해야합니다. 이 때 소유자는 이의를 유보하고 공탁금을 수령할 수 있습니다. 한편, 이의를 유보하지 않으면 수용재결을 인정한 것으로 간주하므로 유의하여야 합니다. 소유자는 재결결정서를 송달받은 날로부터 30일이내에 이의신청을 하거나 90일 이내에 행정소송을 제기 할 수 있습니다.
특별히 법적인 쟁점이 없다면 이 단계에서도 감정평가가 대단히 중요합니다. 감정서를 제대로 분석한 후(보통 협의절차에서 사업시행자 및 시도지사 추천 감정인의 평가내용은 대동소이 합니다) 부족하거나 모호하거나 위법한 부분이 있다면 그 부분을 지적하고 공략해야 합니다. 수용재결단계가 이의신청단계보다 보상금이 증액될 가능성이 더 높습니다.

지방토지수용위원회의 수용재결에 불만이 있다면 재결서의 정본을 송달받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다. 다만, 이의유보 없이 지방토지수용위원회에서 재결한 보상금을 지급받거나 그 공탁된 보상금을 수령한 토지소유자 등은 그 재결에 대하여 승복한 것으로 간주하므로, 재결에 대하여 불복할 수 없다는 점을 명심해야 합니다. 이때 또한 감정평가가 이루어지지만 중앙토지수용위원회도 지방토지수용위원회와 동일한 성격의 상급위원회에 불과하므로 수용재결이 번복되기란 좀처럼 쉽지 않습니다. 보통 소유자는 행정소송까지 진행하기에는 비용부담이 크고 수용재결단계에서 포기하기란 너무 아쉽기 때문에 그래도 혹시나 하는 마음에 인용가능성이 낮은 이 절차를 이용하곤 하십니다.

소유자는 지방토지수용위원회의 수용재결과 중앙토지수용위원회의 이의재결 결과에 만족하지 못하는 경우, 재결서를 송달받은 날로부터 수용재결은 90일, 이의재결은 60일 이내에 행정소송을 제기하여 보상금의 증액을 위한 불복절차를 계속 진행할 수 있습니다. 이 절차에서는 감정평가도 물론 중요하지만 특별히 법적인 쟁점이 있는 사안이 있어야 보상금이 증액 될 가능성이 높습니다. 즉, 행정소송단계까지 오는 동안 대상토지의 감정평가를 무려 3회이상 하였으므로 행정법원 판사도 그 동안의 감정을 신뢰할 가능성이 높기 때문에 공법상 제한의 법리 등 법적인 쟁점이 있는 사안이 있어야 소송에서 충분히 다투어 볼만 하고 승소했을 때는 기존 보상금액의 2~3배 정도 높게 받을 수 있는 장점이 있습니다.

사업시행자는 당해 공익사업의 시행을 목적으로 토지를 수용한 경우, 그 토지를 사업기간 내에 그 목적에 맞게 시행하여야 합니다. 그러나 그렇게 시행하지 않은 경우, 사업시행자는 토지소유자 즉 환매권자에게 즉시 그 사실을 알리고 토지소유자에게 그 토지를 다시 매수할지 의사를 확인해야 합니다. 토지소유자는 사업시행자에게 수용당시 보상금(기보상금)을 반환하고 그 토지를 다시 매수할 수 있습니다. 다만, 사업시행자는, 기보상금 반환과 별도로 환매하는 시점까지 자연적 지가상승분외에 당해사업으로 인한 개발이익이 발생하였다면, 개발이익에 해당하는 금액을 소유자에게 청구할 수도 있습니다.